Társasház alapítása
Az ügy lényege
A társasház-alapítással az épület lakásai és nem lakás céljára szolgáló helyiségei önálló ingatlanná válnak. Az alapítás alapokirata az alapító okirat, amelyet közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni.
A társasháztulajdon a Polgári Törvénykönyv és a társasházakról szóló törvény szerinti sajátos tulajdoni forma: az épület meghatározott részei külön tulajdonba, a többi rész pedig a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Az alapítás okirati és nyilvántartási feladatok együttese, amelynek kulcsdokumentuma az alapító okirat.
Mikor merül fel
- új építésű társasházi projekt esetén, még az építés fázisában (előzetes társasház-alapítás);
- meglévő, több lakást tartalmazó épület albetétesítésekor, például egy régi bérház vagy egy kétlakásos családi ház esetén;
- osztatlan közös tulajdon rendezésekor, ha az ingatlan alkalmas az önálló egységek kialakítására.
Az alapító okirat tartalma
Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és tartalmaznia kell többek között:
- a külön tulajdonba kerülő lakások és helyiségek megjelölését, alapterületét, azonosítóját;
- a közös tulajdonban maradó épületrészek felsorolását (lépcsőház, tető, tartószerkezet, gépészeti alapvezetékek, udvar);
- az egyes albetétekhez tartozó közös tulajdoni eszmei hányadot – ez lesz az alapja a közös költségnek és a szavazati aránynak;
- a kizárólagos használati jogokat (parkolóhely, terasz, kertrész);
- a közös költség viselésének és a döntéshozatalnak az alapvető szabályait.
Az okirathoz csatolni kell a tervrajzokat és a hatósági (ingatlanügyi) feldolgozáshoz szükséges munkarészeket. Az albetétek kialakítását az illetékes hatóság a benyújtott dokumentáció alapján vezeti át.
Az alapítás lépései
- Előkészítés: a tulajdoni helyzet tisztázása, esetleges terhek felmérése, hitel esetén a bank hozzájárulása.
- Műszaki dokumentáció: alaprajzok, területkimutatás, szükség szerint földmérői munkarész.
- Az alapító okirat elkészítése ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével, valamennyi tulajdonos aláírásával.
- Benyújtás az ingatlanügyi hatósághoz, az albetétek megnyitása és a bejegyzés.
- A működés megkezdése: közgyűlés, közös képviselő megválasztása, SZMSZ elfogadása, bankszámlanyitás.
Négynél több albetét esetén a törvény szervezeti és működési szabályzat elfogadását és a társasházi működés formalizálását írja elő; kisebb társasházaknál egyszerűbb keretek is választhatók.
Gyakorlati szempontok
- A hányadok meghatározása később nehezen módosítható, és közvetlenül befolyásolja a költségviselést – érdemes átgondoltan, alapterület-arányosan meghatározni.
- Ha az épületen jelzálog van, a hitelező bank hozzájárulása nélkül az albetétesítés nem vezethető át.
- A kizárólagos használati jogokat pontosan, vázrajzzal kell körülírni, különben évekig tartó vita forrása lesz.
- Új építésnél a használatbavétel és a társasház-alapítás összehangolása kritikus, mert a vevők csak a bejegyzett albetétre tudnak hitelt felvenni.
Jogszabályi háttér
- A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény – a társasház alapítása, az alapító okirat kötelező tartalmi elemei, az alapítás bejegyzése, a szervezeti-működési szabályzat elfogadásának kötelezettsége és a közösség szervei
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – a társasháztulajdon (5:85. §) és a közös tulajdon szabályai
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – az albetétek megnyitása és a társasház bejegyzése
- Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény – a használatbavétel és az önálló rendeltetési egységek kialakítása
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Két lakásból is alapítható társasház?
Kell hozzá minden tulajdonos aláírása?
Mennyi ideig tart az alapítás?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.