Lakásbérleti szerződés
Az ügy lényege
A lakásbérleti jogviszony a felek megállapodásán alapul, a lakástörvény egyes rendelkezéseitől azonban érvényesen nem lehet eltérni. A szerződést írásba kell foglalni; a bérlő kiürítési kötelezettségének közokiratba foglalása a végrehajthatóság szempontjából bír jelentőséggel.
A lakásbérleti jogviszonyra a lakások és helyiségek bérletéről szóló törvény, valamint – az abban nem rendezett kérdésekben – a Polgári Törvénykönyv bérletre vonatkozó szabályai irányadók. A törvény egyes rendelkezései kógensek, azoktól a felek érvényesen nem térhetnek el.
Mit tartalmazzon a szerződés
- a felek azonosító adatai és az ingatlan pontos megjelölése (cím, helyrajzi szám);
- a bérlet időtartama: határozott vagy határozatlan idő – ez a felmondás szabályait alapvetően meghatározza;
- a bérleti díj összege, a fizetés módja és határideje, valamint a díjemelés szabálya (például évenkénti, indexált emelés);
- a rezsi és a közös költség viselése – ki mit fizet, és hogyan történik az elszámolás;
- a kaució összege, felhasználásának esetei és visszafizetésének feltételei;
- a birtokbaadás időpontja, tételes átadás-átvételi jegyzőkönyv mérőóra-állásokkal, fotókkal, a berendezés listájával;
- ki lakhat az ingatlanban, engedélyezett-e az albérletbe adás, az állattartás, a dohányzás;
- a karbantartás megosztása: a bérlő a rendeltetésszerű használat körében felmerülő kisebb javításokat, a bérbeadó a nagyobb, állagmegóvó javításokat viseli;
- a lakcímbejelentés kérdése, és hogy a bérbeadó ehhez hozzájárul-e.
Kaució
A kaució (óvadék) a bérbeadó biztosítéka a nem fizetés és a károkozás esetére. Összegét a felek szabadon állapítják meg, a piaci gyakorlatban általában egy–három havi bérleti díjnak felel meg. Fontos, hogy a kaució nem előre kifizetett bérleti díj: a bérlő nem „lelakhatja”, kivéve, ha a szerződés így rendelkezik.
A bérlet végén a kaució az esetleges károk és elmaradt díjak levonása után visszajár. A vitákat a részletes átadás-átvételi jegyzőkönyv és a fotódokumentáció előzi meg leghatékonyabban. A rendeltetésszerű használatból eredő természetes elhasználódás nem terhelhető a bérlőre.
Felmondás
Határozatlan idejű bérletnél mindkét fél rendes felmondással megszüntetheti a szerződést, a lakástörvényben meghatározott rendben – ez általában hónap végére szóló, előre közölt felmondást jelent. Határozott idejű bérletnél rendes felmondásra főszabály szerint nincs lehetőség, csak akkor, ha a szerződés kifejezetten kiköti.
Ha a bérlő nem fizet, a bérbeadó – a törvényi feltételek betartásával, írásbeli felszólítás és megfelelő határidő után – rendkívüli felmondással élhet. Az önhatalmú kizárás, a zárcsere vagy a közművek elzárása jogellenes: a kiürítést végső soron bírósági úton lehet kikényszeríteni.
Emiatt terjedt el a közjegyzői okiratba foglalt kiürítési kötelezettségvállalás: ha a bérlő ebben vállalja, hogy a bérlet megszűnésekor kiüríti a lakást, a bérbeadó per nélkül, közvetlenül végrehajtást kérhet. Ennek költsége van, de kiszámíthatóbbá teszi a bérbeadást.
Adózás bérbeadás esetén
A magánszemély bérbeadó bérbeadásból származó jövedelme az összevont adóalap része, amely után személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem megállapításánál választható a tételes költségelszámolás vagy a bevétel meghatározott hányadának költségként történő figyelembevétele. Meghatározott bevételi szint felett szociális hozzájárulási adó is felmerülhet. A bérbeadás bejelentési és számlaadási kötelezettséggel is járhat, ezért a konkrét helyzetet adótanácsadóval érdemes egyeztetni.
Jogszabályi háttér
- A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) – a bérleti szerződés írásbelisége, a felek jogai és kötelezettségei, a karbantartás megosztása, a bérleti díj, valamint a rendes és rendkívüli felmondás rendje
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – a bérlet általános szabályai (6:331. § és köv.), az óvadék (5:95. §), valamint a bérbeadó törvényes zálogjoga
- A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény – a közjegyzői okiratba foglalt kiürítési kötelezettségvállalás közvetlen végrehajthatósága
- A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény – a bérbeadásból származó jövedelem adózása, a tételes költségelszámolás és a 10 százalékos költséghányad
- A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény – a bérbeadás bevételi értékhatárhoz kötött adókötelezettsége
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Kötelező írásba foglalni a bérleti szerződést?
Bejelentkezhet a bérlő a lakcímre?
Megszűnik a bérlet, ha eladják a lakást?
Emelhető-e a bérleti díj a szerződés ideje alatt?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.