Jelzálogjog és egyéb terhek
Az ügy lényege
A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanra bejegyzett jogokat és feljegyzett tényeket. A jelzálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint a végrehajtási jog közvetlenül befolyásolja az ingatlan forgalomképességét és hitelbiztosítéki alkalmasságát.
A tulajdoni lap III. része a bejegyzett jogokat és a feljegyzett, jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Ezek határozzák meg, hogy az ingatlan tehermentesen átruházható-e, alkalmas-e hitelbiztosítékul, illetve birtokba vehető-e. Az alábbiakban a leggyakoribb terhek jogi tartalma és rendezésük módja kerül bemutatásra.
A leggyakoribb terhek
- Jelzálogjog: hitel biztosítéka. Ha az adós nem fizet, a jogosult az ingatlanból kereshet kielégítést. A ranghely dönti el, ki elégül ki előbb, ha több jelzálog van.
- Elidegenítési és terhelési tilalom: szinte mindig a jelzálog mellé kerül. Ennek fennállása alatt az ingatlan a jogosult (bank) hozzájárulása nélkül nem adható el és nem terhelhető meg tovább.
- Végrehajtási jog: tartozás miatt bejegyzett teher, amely az árverés lehetőségét vetíti előre. Komoly figyelmeztető jel.
- Haszonélvezeti jog, használati jog: a birtoklást és a használatot korlátozza.
- Szolgalmi jog: például átjárási, vezeték- vagy vízelvezetési szolgalom a szomszédos ingatlan javára.
- Perfeljegyzés: az ingatlanra vonatkozó folyamatban lévő per ténye; azt jelzi, hogy a jogi helyzet vitatott.
- Vételi jog (opció), visszavásárlási jog: harmadik személy egyoldalú nyilatkozattal megszerezheti az ingatlant.
Hogyan kerül fel és hogyan törlődik a jelzálog
A jelzálogjog szerződéssel jön létre, és bejegyzéssel válik hatályossá. A hitel visszafizetése után a teher nem tűnik el automatikusan: a jogosulttól törlési engedélyt kell kérni, és azzal kell kérelmezni a törlést az ingatlanügyi hatóságnál. Sok tulajdonos évekkel a végtörlesztés után szembesül azzal, hogy a jelzálog még mindig szerepel a lapon – általában éppen egy eladás előtt.
Adásvételnél a teher rendezésének menete általában: az eladó bankja kiadja a fennálló tartozásról szóló igazolást, a vevő (vagy a hitelező bankja) közvetlenül erre a számlára utalja a vételár megfelelő részét, majd a bank kiadja a törlési engedélyt, és a fennmaradó összeg kerül az eladóhoz. Ezt a sorrendet a szerződésben pontosan rögzíteni kell.
Amit vásárlás előtt tisztázni kell
- Melyik teher milyen ranghelyen áll, és ki a jogosultja?
- Van-e végrehajtási jog vagy folyamatban lévő végrehajtási eljárás?
- A jelzálog összege és a fennálló tartozás – ez nem azonos, mert a bejegyzett keretösszeg gyakran magasabb.
- Van-e olyan teher, amely bejegyzés nélkül is fennállhat, például bérleti jogviszony?
- A széljegyek tartalma, mert egy még el nem bírált beadvány új terhet is hozhat.
Jogszabályi háttér
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – a zálogjog szabályai (5:86. § és köv.): a jelzálogjog alapítása, a keretbiztosítéki jelleg, a ranghely, a kielégítési jog és a zálogjog megszűnése; továbbá a szolgalmi jog és a vételi jog szabályai
- A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény – a végrehajtási jog bejegyzése, az ingatlan-végrehajtás és az árverés rendje
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – a bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények köre, a ranghely és a törlési engedély
- A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény – a biztosítékok kezelése és a tartozás igazolása
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Megvehetem a lakást, ha jelzálog van rajta?
A hitelem kifizetése után automatikusan törlik a jelzálogot?
Mit jelent az elidegenítési és terhelési tilalom?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.