Ingatlan ajándékozása

Utolsó módosítás dátuma: 2026-08-06 09:00:00

Az oldal nem kormányzati és nem hatósági felület. Az eIngatlanNyilvántartás független, magánkézben lévő szakmai tudásbázis, amely nem áll jogi kapcsolatban a magyarorszag.hu portállal, az ingatlanügyi hatósággal, a kormányablakokkal, a NAV-val vagy bármely más állami szervvel. Az itt közölt tartalom tájékoztatásra szolgál, hatósági eljárás megindítására nem alkalmas, és nem minősül jogi tanácsadásnak.

Az ügy lényege

Az ajándékozás ingyenes vagyonátruházás, amelynél az ingatlan tulajdonjogának átszállásához szintén ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt szerződés és bejegyzés szükséges. Egyenes ági rokonok és házastársak között a vagyonszerzés illetékmentes.

Az ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó a dolog tulajdonjogának ingyenes átruházására, a megajándékozott pedig a dolog átvételére köteles. Ingatlan esetén az ügylet alakszerűséghez kötött, és az öröklési, illeték- és fedezetelvonási szabályok szempontjából is értékelendő.

Hogyan történik

Ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt ajándékozási szerződés készül, amely tartalmazza az ingatlan adatait, az ingyenességet és a bejegyzési engedélyt.
Az ügyvéd benyújtja a kérelmet az ingatlanügyi hatósághoz, majd megtörténik a tulajdonjog átvezetése.
Az adóhatóság az ingyenes vagyonszerzést illetékjogilag elbírálja; mentesség esetén is szükséges a bejelentés.

Az ajándékozás gyakran haszonélvezeti jog fenntartásával történik: a szülő a gyermekre ruházza a tulajdonjogot, de fenntartja magának a holtig tartó használat jogát. Ez védi az ajándékozót, viszont csökkenti az ingatlan piaci értékét, és a gyermek csak a haszonélvező hozzájárulásával tud eladni vagy megterhelni.

Illeték

Egyenes ági rokonok (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka) és házastársak közötti ajándékozás a törvény szerint illetékmentes. Testvér, unokatestvér, élettárs vagy idegen közötti ajándékozásnál viszont ajándékozási illetéket kell fizetni, az ingatlan forgalmi értéke alapján. A mentesség nem automatikus abban az értelemben, hogy a szerzést be kell jelenteni, és a rokoni kapcsolatot igazolni kell.

Kockázatok, amiket érdemes végiggondolni

Visszakövetelés. A törvény szűk körben lehetővé teszi az ajándék visszakövetelését: ha az ajándékozó létfenntartása veszélybe kerül, ha a megajándékozott súlyosan sértő magatartást tanúsít, vagy ha az a feltevés, amelyre az ajándékozás épült, véglegesen meghiúsul. A gyakorlatban ez bizonyítási kérdés, és peres úton érvényesíthető.
Öröklési kihatás. A leszármazóknak juttatott ajándék az öröklésnél osztályra bocsátás és a kötelesrész számítása körében figyelembe vehető, tehát a többi örökös igénye szempontjából nem semleges.
Végrehajtás, tartozás. Ha az ajándékozónak hitelezői vannak, a vagyon elajándékozása fedezetelvonásként támadható.
Ápolás, gondozás. Ha az átruházás valójában ellátás fejében történik, nem ajándékozási, hanem tartási vagy életjáradéki szerződés a megfelelő forma – ez utóbbi kikényszeríthető kötelezettséget teremt a megajándékozott oldalán.

Jogszabályi háttér

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – az ajándékozási szerződés és az ajándék visszakövetelésének esetei (6:235–6:237. §), a tartási és életjáradéki szerződés (6:491. § és köv.), a fedezetelvonó szerződés (6:120. §), valamint az ajándéknak az öröklésnél történő figyelembevétele
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény – az ajándékozási illeték (11–12. §) és az illetékmentességek, köztük az egyenes ági rokonok és a házastárs közötti ajándékozás mentessége (17. §)
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – a tulajdonjog bejegyzése és a haszonélvezeti jog egyidejű alapítása

A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.

Gyakori kérdések

Jobb ajándékozni vagy végrendelkezni?

Az ajándékozás azonnal átszállítja a tulajdont, a végrendelet csak a halál után hat, és visszavonható. Az ajándékozás előnye a kiszámíthatóság, hátránya, hogy az ajándékozó elveszíti a rendelkezési jogát – ezt haszonélvezet fenntartásával szokták ellensúlyozni.

Eladható az ajándékba kapott lakás, ha haszonélvezet van rajta?

A tulajdonjog átruházható, de a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltás után is fennmarad, ha nem törlik. Emiatt a gyakorlatban a vevők a haszonélvező lemondását kérik.

Kell szja-t fizetni ajándékozás után?

Az ajándékozónál ingatlan-átruházásból származó jövedelem nem keletkezik, mert nincs bevétel. A megajándékozottnál illetékkérdés merül fel, későbbi eladásnál pedig a szerzés időpontja és értéke lesz lényeges.

Kapcsolódó ügyleírások

Hivatalos ügyintézési csatornák

Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.

Vissza az ügyválasztóhoz

Vissza az oldal tetejére