Ingatlanhoz kapcsolódó illeték és adó
Az ügy lényege
Visszterhes ingatlanszerzés esetén a vagyonszerzőt illetékfizetési kötelezettség terheli, amelyet az állami adóhatóság fizetési meghagyással közöl. Az átruházó oldalán az ingatlan átruházásából származó jövedelem után személyijövedelemadó-kötelezettség állhat fenn.
Az ingatlanhoz kapcsolódó közteher-fizetési kötelezettség két, egymástól elkülönülő jogcímen keletkezhet: a vagyonszerzőt az illetékekről szóló törvény alapján illetékfizetési, az átruházót a személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján adóbevallási és adófizetési kötelezettség terhelheti. A két kötelezettség eljárási rendje eltér.
Visszterhes vagyonátruházási illeték
Ha valaki ellenérték fejében – általában adásvétellel – szerez ingatlant, visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie. Az illeték alapja főszabály szerint az ingatlan forgalmi értéke, amelyet az adóhatóság állapít meg; ez nem feltétlenül azonos a szerződésben szereplő vételárral, bár abból indul ki. Az általános illetékmérték a lakóingatlanoknál és a legtöbb más ingatlannál a forgalmi érték százalékában meghatározott, egykulcsos tétel.
Az eljárás menete: a szerzést a földhivatal és az eljáró ügyvéd jelzi az adóhatóságnak, amely fizetési meghagyást küld. A fizetési határidőt és a számlaszámot a meghagyás tartalmazza, és kérhető részletfizetés is.
Kedvezmények és mentességek
Az illetéktörvény több esetben kedvezményt vagy teljes mentességet ad. A leggyakoribbak:
- Egyenes ági rokonok és házastárs közötti vagyonszerzés – általában illetékmentes (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka viszonylatban, illetve házastársak között).
- Cserét pótló vétel (lakáscsere-kedvezmény) – ha valaki a lakásvásárlást megelőző vagy azt követő meghatározott időszakon belül másik lakását eladja, az illeték alapja a két lakás forgalmi értékének különbözete lehet.
- Első lakást szerző fiatalok kedvezménye – életkori és értékhatárhoz kötött kedvezmény.
- Családi otthonteremtési támogatással történő vásárlás – a támogatás igénybevételéhez kapcsolódó mentességi szabályok.
- Öröklés egyenes ágon és házastárs között – öröklési illeték alól mentesség.
Ajándékozási és öröklési illeték
Ingyenes vagyonszerzés esetén ajándékozási vagy öröklési illetékről beszélünk. Az egyenes ági rokoni kapcsolat és a házastárs között a törvény mentességet biztosít, más rokoni fokban és idegenek között viszont illetékfizetési kötelezettség keletkezik, sávos vagy egykulcsos mértékkel. Az ajándékozást akkor is be kell jelenteni, ha mentes: a mentesség nem a bejelentés elmaradását jelenti.
Az eladó adózása (szja)
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem a bevétel és a költségek különbözete: a bevételből levonható a megszerzésre fordított összeg, az értéknövelő beruházások igazolt értéke, valamint az átruházással kapcsolatos költségek (például ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék).
Lakóingatlan esetén a számított jövedelem az évek múlásával csökken: a szerzés évében és az azt követő évben a teljes összeg, majd évről évre egyre kisebb hányad számít jövedelemnek, és a szerzést követő ötödik évtől kezdve lakóingatlannál az adóköteles jövedelem nullára csökken. Nem lakóingatlanoknál (telek, üdülő, garázs, üzlethelyiség) más, hosszabb időtávú szabály érvényesül.
Az adót az eladónak kell bevallania az értékesítés évéről szóló szja-bevallásában, akkor is, ha a fizetendő összeg nulla, de jövedelem keletkezett. Bizonyos esetekben – például méltányossági alapon vagy idősotthoni férőhely megszerzésekor – kedvezmény kérhető.
Megőrzendő dokumentumok
- a korábbi adásvételi szerződést (a szerzési érték igazolására);
- a felújítás, bővítés számláit (értéknövelő beruházás);
- az ügyvédi és közvetítői díj számláit;
- az illetékfizetésről szóló határozatot és a befizetés igazolását.
Ezek hiányában a költségek nem vonhatók le, és magasabb adóalappal kell számolni.
Jogszabályi háttér
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) – az öröklési és ajándékozási illeték (8–13. §), az öröklési illeték alóli mentesség egyenes ági rokon és házastárs esetén (16. §), az ajándékozási illetékmentességek (17. §), a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke és a cserét pótló vétel szabálya (21. §), valamint a vagyonszerzési illetékmentességek és kedvezmények, köztük az első lakást szerző fiatalok kedvezménye (26. §)
- A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) – az ingatlan átruházásából származó jövedelem megállapítása (59–63. §), ezen belül a bevétel és a levonható költségek (62. §), a szerzés évétől függő, évente csökkenő jövedelemszámítás, valamint a méltányossági szabályok (63. §)
- Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény – a bejelentési kötelezettség, a fizetési meghagyás és a fizetési könnyítés
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Mikor kapom meg az illeték fizetési meghagyást?
Kell adót fizetnem, ha veszteséggel adtam el a lakást?
Az örökölt lakás eladásánál mi számít szerzési értéknek?
Mentes-e az illeték alól, ha a szüleimtől veszem meg a lakást?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.